首購族新手買房注意事項｜從0到1買房流程步驟懶人包頭期款貸款裝潢預算一篇看懂！

2020.10.05

30歲，步入而立之年，總是要有個重大決定，想說，就送自己一個大禮物！這篇分享波妮身為首購族從0到1的新手買房過程，紀錄的首購族買房的看房中、買房中的議價、買房後的設計裝修過程，還有買房貸款、頭期款、裝潢預算分配，如果你也正打算買房，就趕緊看下去吧！

本文目錄

10件第一次裝潢設計你該知道的事

如果你真的順利簽約買房，下一步重要的就是….裝潢！展開另一個甜蜜的惡夢，這邊分享波妮在跟設計師討論裝潢過程中，覺得第一次室內裝潢設計需注意的10件事情，包含從系統板材、木地板挑選、油漆配色、家具挑選、家電選擇等思考的細節！

新家開箱！百萬工業風宅大揭露！

費時三個月終於打造波妮第一個新家！走一個輕工業風的路線，超詳細的介紹每個場景：新家開箱之工業風預算百萬搞定三房兩廳！小資族新成屋開箱！

小資族波妮的生活輪廓

台南人，出社會後就北上打拼，在外租屋每月房租10000元，平日八點半起床，接著「騎機車」到公司上班，中餐仰賴公司旁的「小七」，每天約六七點下班，下班後就回家吃個晚餐休息一下，九點多點到「健身房」上瑜伽課or騎飛輪，接著洗洗睡。

假日叫醒我的是一杯「路易莎」，下午大多去「全聯、Costco、Ikea」等賣場逛逛採購準備下週的「減醣餐」，偶爾跟男友「開車」去北海岸或是外縣市走走，偶爾跟好久不見的朋友聚餐，又或者更常宅在家裡寫文章，叫「foodpanda/ubereat外送」最方便。

你的生活輪廓，決定你需要住哪裡

每個人的生活輪廓不同，買房前要先想好自己「需要」、「不需要」的功能，才能限縮範圍不會茫茫大海中看房。那想要買房的起因也很簡單，就是不想要每個月繳房租養房東啊哈哈哈

未來房子需求：1.如果騎機車無法到，改開車30-40分鐘內 2.附近要有超商、全聯、健身房、路易莎咖啡 3.離大賣場不要太遠 4.有停車場需求

目標購屋區域分為：1.蛋黃區：台北市捷運可到之處，如市政府、101、中山站 2.蛋白區：有捷運但較遠，如三重、板橋、新莊 3.要開車通勤的地點：汐止、林口、基隆、桃園

一、買房前

你適合買哪一種？預售屋、新成屋、中古屋

看房前，先了解自己可接受哪種房？

預售屋
- 解釋：房子還沒開始蓋or正在蓋
- 優點：頭期款可依照工程進度付款、可以改變室內格局(=客變)
- 缺點：看不到房子「實際」的樣貌，只能靠3D模擬圖「想像」，會有蓋完後跟當初實際談的不一樣的風險。以波妮自身為例，雖然我是買新成屋，但建商給我的平面圖是預售屋時畫的，實際丈量就比圖面少了5坪呀！（都是一個房間了）
- 適合誰：自備頭期款較不足、不急著入住的的人、心臟較大顆的人
新成屋
- 解釋：已完工的新房子，可以看到房屋實際狀況
- 優點：眼見為憑、有實際樣品屋可參觀、裝潢費用較中古屋低
- 缺點：跟中古屋比，現在的新建案公設比較高，通常約30%-35%
- 適合誰：已備好足夠頭期款、想要立即入住的人
中古屋
- 解釋：已經有人住過or雖沒人住過，但已經被投資客買走要轉賣的房子，中古市場可分為5年以下、10年內、20年內、30年內等年齡
- 優點：價格較低、高屋齡的公設比低
- 缺點：裝潢費用較高(因水電管線可能需重配)、隔音較差、建築結構跟工法較舊(例如：非當層排氣，樓下抽煙樓上廁所聞得到)、安全逃生設施少、無法享有建商保固(因為是現況交接，且可能已過保固期）
- 適合誰：自備款較不足、不在意二手房的人、追求低公設的人

房子需求的優先順序：交通便利>生活機能>治安>學區

波妮的目標是買在「台北周遭」，評估自身財力狀況後只考慮「電梯大樓」、「公寓」，而「住商混合」則擔心出入複雜所以不考慮，但差不多的價位在中南部一定有更多「透天厝」可以考慮！

像黛西就是買台南的透天厝，如果打算買透天厝的人可以參考這篇：看屋買房 10 大心得分享！首購族必須知道的購屋注意事項，買房懶人包！

生活機能
- 食、衣、育、樂、醫，像波妮會考量的是附近全聯、超商、健身房、路易莎咖啡、foodpanda/ubereat好不好叫等，若是有老人同住，則會建議把醫院距離考量進去
交通便利
- 出家門到辦公室要多久? 附近有無公車站牌、捷運站、ubike？開車上快速道路快不快？
學區、治安
- 如果已經有小孩或是規劃生小孩的，這點就很重要，所以鄰近學校的房子也會比較貴
- 附近的治安好不好，可能要問問身邊住那代的朋友探聽
公共設施、嫌惡設施
- 現在很多大樓會有花園、游泳池、健身房、KTV、讀書室、撞球室等，but 我個人是覺得大多用不到，倒是有游泳池的話會很加分
- 通常會認定得嫌惡設施是「公廟、焚化爐、電塔、殯儀館、核電廠、鐵道旁」，周遭有這些嫌惡設施的房價通常也會較便宜
風水&格局
- 通多半care風水會超級在意格局，像是一開門不能對到廁所、不能有鏡子，床上不能有樑、窗外看出去不能看到水塔有藥罐煞等
- 我個人是不會太在意，走起來順暢，樑柱看起來不會太礙眼就好，但如果你自己或家人會在意，建議還是先研究一下，反倒是西曬而讓房子比較熱的問題可以納入評估

如何分配自備款比例：頭期款20%、裝潢費10%、雜費1%

舉例：買總價1500萬的房子，就要抓20%=300萬當頭期款+150萬當裝潢費+15萬代辦雜費=要先準備好約500萬會較保險！

頭期款20%
- 總價2成，舉例：總價1500萬X2成=1500X20%=300萬
裝潢費10%
- 算法A：總價1成，舉例總價1500萬，裝潢費估算1500萬X10%=150萬
- 算法B：輕裝潢4萬/坪、中等裝潢6萬/坪、高級裝潢8萬/坪，舉例：室內實際需設計的坪數30坪，中等裝潢＝30坪X6萬=180萬
雜費1%
- 下訂房子到過戶至自己名下之間所要付的各種代書費、雜費等，約15萬元，通常會請你先匯一筆過去，多退少補

用Excel表拉出每月要付的房貸、稅金、雜費

假設貸款年限30年
- 通常首購族/青年貸款購買預售屋、新成屋的貸款年限都可以到30年。除非是購買二三十年的中古屋，銀行會實際到場鑑價，評估地段、屋齡等因素再決定可貸款的年限。
- 一般來說，房子結構的壽命是50年，所以「貸款年限＋屋齡<50年」，假設屋齡已經30年，那貸款年限可能只剩下20年，所以相對的頭期款、每個月的房貸負擔就會比較重
你能貸款幾成？
- 概念就是「當你工作越穩定，銀行就越覺得你靠譜，因此願意多借點錢給你！」通常可貸款的比例是7-8成，反推頭期款就需要2-3成。
- 「軍公教」>台灣500大企業>其他。也因此軍公教的貸款利率是最低的，銀行也會參考你信用卡的「聯徵紀錄、財力證明、購買標的」決定要借多少錢給你！
- 舉例，總價1500萬，銀行本來跟你說可以貸到8成，但是「實際鑑價後」卻只能貸7成＝1500*70%=1050萬，而頭期款就會要負擔3成＝1500*30%=450萬
每個月最多能負擔多少錢？
- 每月負擔金額不超過平均月薪的1/3，舉例：每月薪水6萬，那每個月的房貸就不要超過2萬，不然會很辛苦！如果是雙薪家庭，兩人合計每月10萬，那就不要超過3.3萬元。
- 使用591 APP的「房貸計算器」，試算一下「本金平均攤還」or「本息平均攤還」，後者總房貸會較前者少
- 2年寬限期：假設你使用了銀行給你2年寬限期，表示前2年只需要還「利息」不用繳「本金」，目的是要讓你手頭的現金可以拿去先付裝潢，而不至於繳了頭期款後沒錢裝潢

二、買房中

要看幾間房再下訂？什麼時候去看房？

波妮的購屋時間軸
- 花1個月上網爬文做功課→花3個月實際場刊看房累積經驗值→正式簽約後，花1個月辦妥交屋文件、驗屋、交屋→花3個月做設計裝潢=花了7個月買房
傳言至少看50間再下手
- 「貨比三家不吃虧」網路上有很多專業老師都建議，至少要看50間再下手！看久了就會有感覺，有些房子一走進去氣場不對就快快出來吧！套一句35線上賞屋講的話「不用怕買不到好房子，一定能找到適合自己的房子！」
- 波妮也蠻推薦可以上youtube看好房網Sway說，可以了解更多買房秘辛！
- 快速看房技巧：如果你一間間上XX房屋看，再一個個約時間會蠻累的….當時我透過朋友介紹認識一位房仲Baron，他會先了解你的購屋需求(預算、地點、屋齡等)再幫你篩選適合的物件，排好路順一個下午就帶你去看6-7間，累積經驗值快超多！他的Line ID：tra288068，如果你也有需求可自行聯絡～
白天、晚上、晴天、雨天都看
- 另外會建議看房子要白天、夜晚、晴天、雨天都去看看，才能看出來採光，或是下雨有沒有漏水，最好附近的街道也都去繞繞了解環境

買房流程有哪些?

買房6步驟：下斡旋/訂金→簽約→用印→完稅→驗屋→交屋

下斡旋/訂金
- 訂金：先刷卡10萬元作為保留戶，讓其他代銷人員不能再帶其他組客人去看，一週內反悔可以全額退回，如果是沒連上線的刷卡機，不會有手續費。但如果是有連上線的，銀行就會收1-2%的退刷手續費
- 斡旋金：跟房仲買才要，目的是要讓房仲可以有一筆錢，去跟房東說有一組客人準備要買，表示誠意要來談價格，通常斡旋金付了就不能拿回來了
簽約
- 談定總價後，就會寫一張「付款表」，告訴你「訂金/簽約金/備註用印/銀行貸款」等金額，並且簽立契約書，一式兩份，對方接著會跑用印流程
用印
- 建商用印完合約後，會找一天跟著配合的貸款銀行員，一起拜訪你跟解說合約內容
- 接著你會決定貸款銀行，接著由代書整理報稅及貸款資料，讓貸款銀行去手續
- 銀行審查過後會決定要貸款幾成給你，流程是「審查→估價→對保→用印」
完稅
1. 稅單(增值稅、契稅)核發後，代書就會請買賣雙方來繳清兩方該負責的稅
2. 接著過戶、設定送件，權狀就會進行核發
驗屋
- 必帶：帶著賣買契約書，比對契約跟建材實際的品牌、數量是否一致
- 驗屋6大區域：
  - 水區檢查：馬桶、面盆、洗手槽、浴缸、衛浴的排水
  - 滲漏檢查：冷氣排水、窗戶、淋浴間水密性
  - 建材設備：品項、數量、廠牌、功能性、外觀性損傷
  - 其他瑕疵：木地板、廚具設備、門框
  - 天、地、壁品質：磁磚、粉刷層空心、龜裂
  - 機電：一般插座、三孔插座、電燈、網路線、電視訊號

- 1.自己驗屋：
  DIY驗屋工具有紙筆（紀錄）、乒乓球（看地板有沒有傾斜）、有色紙貼紙（貼在缺失需補強處，例如：磁磚脫落）、捲尺（丈量磁磚大小、窗簾、沙發尺寸等)、錢幣（看磁磚有沒有空心）、小夜燈or手機充電器（確保每個插座都有通電）
- 2.專業驗屋公司：
  一分錢一分貨，術業有專攻，最後波妮是找了「瑪成科技驗屋」來驗的，相比建商的驗屋，深深覺得幸好當初有找瑪成驗屋啊！詳細的驗屋過程可參考：驗屋公司推薦瑪成科技驗屋｜全台服務科技化檢驗專業團隊新成屋中古屋驗屋推薦！

交屋
- 買方支付尾款、代書費、規費、服務費等
- 現場點交後取回權狀、本票、鑰匙、遙控器、住戶規約等文件

跟建商/仲介的談判技巧

先出個底價，再慢慢喊上去心中可接受的價格，舉例：實價登錄近一年平均成交價35.2萬，就可以先從33萬開始出，33、34、35萬等，慢慢推上去

爸爸扮黑臉、媽媽扮白臉
- 建議帶些長輩去，雖然長輩不一定有經驗，但是可以多點人演戲哈！價格談不攏時，爸爸可以起身準備要走人，然後媽媽勸阻之類的戲碼，雖然建商/仲介可能看多了，但還是可以演一下
每坪數計算
- 透過實價登錄，先查好同社區的成交金額，現在資訊很透明，上網到591、樂居等網站，都可以看到，有個參考價格才不會太偏離行情呀！舉例：實價登錄是35.2萬，那可以接受的範圍就可以是35上下
先喊總價再去零頭
- 舉例：假設40坪，一坪35.2萬，就是40*35.2=1408萬，直接去個零頭1400萬！但要注意，如果是2018年後的建案，坪數Ｘ每坪價格，所算出的總價，是要不含雨遮的唷！因為雨遮是計坪不計價！

三、買房後

裝潢費分4大塊：設計＋施工、家電、傢俱、家飾品

舉例，總預算是150萬，就要分配60%的90萬給設計＋施工、20%的30萬買家電設備、15%的22.5萬買家具、5%的7.5萬買家飾品

設計＋施工，佔60%
- 計師費：市面上設計師行情約$3000-$6000/坪，建議可以多到「100室內設計、設計家、幸福空間、好宅秀居家設計平台」去找喜歡的風格，再把照片存下來參考。他們也都有APP很方便
- 施工費：
  - 5年內新成屋抓4-7萬/坪：目的裝潢的美美的，客變、空間裝潢（木作、系統櫃）
  - 10-15年中古屋5-8萬/坪：主攻機能裝修，空間裝潢、水電/管線配置、天地壁基礎工程
  - 20-30年老屋7-10萬/坪：安全最重要！泥作及地坪翻新、水電/管線配置、牆壁間隔、窗框重做
- 監工費：總工程費用5-10%，畢竟設計師到現場監工，會比較安心，每週有去案場監工
- 舉例：坪數30坪，設計費$6000/坪=設計費18萬，裝潢費5萬/坪＝150萬，監工費15萬，總計183萬。付款方式通常會採分期付款，例如：開工30%、木作進場付30%、上油漆30%、驗收清潔10%
- 工程估價單上面有很多名目，可以參考這篇：一次搞懂工程估價單！
家電設備，佔20%
- 必需品：冷氣機、洗衣機、冰箱、電視機
- 選購品：洗碗機、掃地機器人/吸塵器、空氣清淨機、除濕機、微波爐、烤箱、氣炸鍋、氣泡水機
- Tips：建議在跟設計師討論時，就要把家電的位置、尺寸大小都考量進去，這樣才能留好管線跟插座，或是嵌入式家電的位置才能恰恰好！波妮家大多用小米的高CP值家電，可以參考小米家電開箱文
- 省錢家電買起來：波妮會不定時開團實用3C電器、廚房家電，快點加入FB團購社團【黛西波妮推薦買買團】、懂跟+1加入【黛西波妮團購Line群】！

3.傢俱，佔15%

- 沙發、客廳茶几、櫃子、椅子、床墊、床架、餐桌、餐桌椅(PS. 如果是小宅空間有限，大力推薦AJ2沙發床，有朋友來住時就有床可以睡了！)
- 推薦小傢俱可以從淘寶買，像我客廳的茶几、餐桌椅、梳妝台椅、電腦椅都是從淘寶集運來的！詳細介紹：淘寶必買推薦必買超過350公斤！新家佈置傢俱必買哪些高CP值好物？
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4.家飾品，佔5%

- - 窗簾、牆壁裝飾、燈飾、植栽
  - 同樣推薦用淘寶，像窗簾、垃圾桶、相框等都CP值很高！

請設計師or自己找統包？

找設計師
- 優點：專業，術業有專攻，可以全盤依照你的需求打造夢想家園，有經驗值的設計師可以幫你設計出細節跟特別的風格造型，給你專業的建議，做工會比較細
- 缺點：一分錢一分貨，比起統包要多收設計費、監工費
找統包
- 優點：便宜，因為少了設計費，且每一個材料的價格都不會再過設計師一手
- 缺點：不像設計師可以幫你全盤規劃，發包泥作、木工、系統櫃等都是分開的，不一定最後合起來跟你想像中一樣