首購族新手買房注意事項|從0到1買房流程步驟懶人包 頭期款貸款裝潢預算一篇看懂!

30歲,步入而立之年,總是要有個重大決定,想說,就送自己一個大禮物!這篇分享波妮身為首購族從0到1的新手買房過程,紀錄的買房前的看房、買房中的議價、買房後的設計裝修過程,還有買房貸款、頭期款、裝潢預算分配,如果你也正打算買房,就趕緊看下去吧!

#按讚追蹤支持波妮繼續寫下去:
#FB: 波妮說食話    #IG: ke6221 

小資族波妮的生活輪廓

台南人,出社會後就北上打拼,在外租屋每月房租10000元,平日八點半起床,接著「騎機車」到公司上班,中餐仰賴公司旁的「小七、帶便當」,每天約六七點下班,下班後就回家吃個晚餐休息一下,九點多點到「健身房」上瑜伽課or騎飛輪,接著洗洗睡

假日叫醒我的是一杯「路易莎」,下午大多去「全聯、Costco、Ikea」等賣場逛逛採購準備下週的減醣餐」,偶爾跟男友「開車」去北海岸或是外縣市走走,偶爾跟好久不見的朋友聚餐,又或者更常宅在家裡寫文章,叫「foodpanda/ubereat外送」最方便。

你的生活輪廓,決定你需要住哪裡

每個人的生活輪廓不同,買房前要先想好自己「需要」、「不需要」的功能,才能限縮範圍不會茫茫大海中看房。那想要買房的起因也很簡單,就是不想要每個月繳房租養房東啊哈哈哈

未來房子需求:1.如果騎機車無法到,改開車30-40分鐘內  2.附近要有超商、全聯、健身房、路易莎咖啡  3.離大賣場不要太遠  4.有停車場需求

目標購屋區域分為:1.蛋黃區:台北市捷運可到之處,如市政府、101、中山站  2.蛋白有捷運但較遠,如三重、板橋、新莊  3.要開車通勤的地點:汐止、林口、基隆、桃園

 

 

一、買房前

你適合買哪一種?預售屋、新成屋、中古屋

看房前,先了解自己可接受哪種房?

  1. 預售屋

    • 解釋:房子還沒開始蓋or正在蓋
    • 優點:頭期款可依照工程進度付款、可以改變室內格局(=客變)
    • 缺點:看不到房子「實際」的樣貌,只能靠3D模擬圖「想像」,會有蓋完後跟當初實際談的不一樣的風險。以波妮自身為例,雖然我是買新成屋,但建商給我的平面圖是預售屋時畫的,實際丈量就比圖面少了5坪呀!(都是一個房間了)
    • 適合誰:自備頭期款較不足、不急著入住的的人、心臟較大顆的人
  2. 新成屋

    • 解釋:已完工的新房子,可以看到房屋實際狀況
    • 優點:眼見為憑、有實際樣品屋可參觀 、裝潢費用較中古屋低
    • 缺點:跟中古屋比,現在的新建案公設比較高,通常約30%-35%
    • 適合誰:已備好足夠頭期款、想要立即入住的人
  3. 中古屋

    • 解釋:已經有人住過or雖沒人住過,但已經被投資客買走要轉賣的房子,中古市場可分為5年以下、10年內、20年內、30年內等年齡
    • 優點:價格較低、高屋齡的公設比低
    • 缺點:裝潢費用較高(因水電管線可能需重配)、隔音較差、建築結構跟工法較舊(例如:非當層排氣,樓下抽煙樓上廁所聞得到)、安全逃生設施少、無法享有建商保固(因為是現況交接,且可能已過保固期)
    • 適合誰:自備款較不足、不在意二手房的人、追求低公設的人

 

房子需求的優先順序:交通便利>生活機能>治安>學區

波妮的目標是買在「台北周遭」,評估自身財力狀況後只考慮「電梯大樓」「公寓」,而「住商混合」則擔心出入複雜所以不考慮,但差不多的價位在中南部一定有更多「透天厝」可以考慮!

像黛西就是買台南的透天厝,如果打算買透天厝的人可以參考這篇:看屋買房 10 大心得分享!首購族必須知道的購屋注意事項,買房懶人包!

  1. 生活機能

    • 食、衣、育、樂、醫,像波妮會考量的是附近全聯、超商、健身房、路易莎咖啡、foodpanda/ubereat好不好叫等,若是有老人同住,則會建議把醫院距離考量進去
  2. 交通便利

    • 出家門到辦公室要多久?  附近有無公車站牌、捷運站、ubike?開車上快速道路快不快?
  3. 學區、治安

    • 如果已經有小孩或是規劃生小孩的,這點就很重要,所以鄰近學校的房子也會比較貴
    • 附近的治安好不好,可能要問問身邊住那代的朋友探聽
  4. 公共設施、 嫌惡設施

    • 現在很多大樓會有花園、游泳池、健身房、KTV、讀書室、撞球室等,but 我個人是覺得大多用不到,倒是有游泳池的話會很加分
    • 通常會認定得嫌惡設施是「公廟、焚化爐、電塔、殯儀館、核電廠、鐵道旁」,周遭有這些嫌惡設施的房價通常也會較便宜
  5. 風水&格局

    • 通多半care風水會超級在意格局,像是一開門不能對到廁所、不能有鏡子,床上不能有樑、窗外看出去不能看到水塔有藥罐煞等
    • 我個人是不會太在意,走起來順暢,樑柱看起來不會太礙眼就好,但如果你自己或家人會在意,建議還是先研究一下,反倒是西曬而讓房子比較熱的問題可以納入評估

 

 

如何分配自備款比例:頭期款20%、裝潢費10%、雜費1%

舉例:買總價1500萬的房子,就要抓20%=300萬當頭期款+150萬當裝潢費+15萬代辦雜費=要先準備好約500萬會較保險!

  1. 頭期款20%

    • 總價2成,舉例:總價1500萬X2成=1500X20%=300萬
  2. 裝潢費10%

    • 算法A:總價1成,舉例總價1500萬,裝潢費估算1500萬X10%=150萬
    • 算法B:輕裝潢4萬/坪、中等裝潢6萬/坪、高級裝潢8萬/坪,舉例:室內實際需設計的坪數30坪,中等裝潢=30坪X6萬=180萬
  3. 雜費1%

    • 下訂房子到過戶至自己名下之間所要付的各種代書費、雜費等,約15萬元,通常會請你先匯一筆過去,多退少補

用Excel表拉出每月要付的房貸、稅金、雜費

  1. 假設貸款年限30年

    • 通常首購族/青年貸款購買預售屋、新成屋的貸款年限都可以到30年。除非是購買二三十年的中古屋,銀行會實際到場鑑價,評估地段、屋齡等因素再決定可貸款的年限。
    • 一般來說,房子結構的壽命是50年,所以「貸款年限+屋齡<50年」,假設屋齡已經30年,那貸款年限可能只剩下20年,所以相對的頭期款、每個月的房貸負擔就會比較重
  2. 你能貸款幾成?

    • 概念就是「當你工作越穩定,銀行就越覺得你靠譜,因此願意多借點錢給你!」通常可貸款的比例是7-8成,反推頭期款就需要2-3成。
    • 「軍公教」>台灣500大企業>其他。也因此軍公教的貸款利率是最低的,銀行也會參考你信用卡的「聯徵紀錄、財力證明、購買標的」決定要借多少錢給你!
    • 舉例,總價1500萬,銀行本來跟你說可以貸到8成,但是「實際鑑價後」卻只能貸7成=1500*70%=1050萬,而頭期款就會要負擔3成=1500*30%=450萬
  3. 每個月最多能負擔多少錢?

    • 每月負擔金額不超過平均月薪的1/3,舉例:每月薪水6萬,那每個月的房貸就不要超過2萬,不然會很辛苦!如果是雙薪家庭,兩人合計每月10萬,那就不要超過3.3萬元。
    • 使用591 APP的「房貸計算器」,試算一下「本金平均攤還」or「本息平均攤還」,後者總房貸會較前者少
    • 2年寬限期:假設你使用了銀行給你2年寬限期,表示前2年只需要還「利息」不用繳「本金」,目的是要讓你手頭的現金可以拿去先付裝潢,而不至於繳了頭期款後沒錢裝潢

 

 

二、買房中

要看幾間房再下訂?什麼時候去看房?

  1. 波妮的購屋時間軸

    • 花1個月上網爬文做功課→花3個月實際場刊看房累積經驗值→正式簽約後,花1個月辦妥交屋文件、驗屋→花3個月做設計裝潢=花了7個月買房
  2. 傳言至少看50間再下手

    • 「貨比三家不吃虧」網路上有很多專業老師都建議,至少要看50間再下手!看久了就會有感覺,有些房子一走進去氣場不對就快快出來吧!
    • 套一句35線上賞屋講的話不用怕買不到好房子,一定能找到適合自己的房子!」
  3. 白天、晚上、晴天、雨天都看

    • 另外會建議看房子要白天、夜晚、晴天、雨天都去看看,才能看出來採光,或是下雨有沒有漏水,最好附近的街道也都去繞繞了解環境。

買房流程有哪些?

買房6步驟:下斡旋/訂金→簽約→用印→完稅→驗屋→交屋

  1. 下斡旋/訂金

    • 訂金:先刷卡10萬元作為保留戶,讓其他代銷人員不能再帶其他組客人去看,一週內反悔可以全額退回,如果是沒連上線的刷卡機,不會有手續費。但如果是有連上線的,銀行就會收1-2%的退刷手續費
    • 斡旋金:跟房仲買才要,目的是要讓房仲可以有一筆錢,去跟房東說有一組客人準備要買,表示誠意要來談價格,通常斡旋金付了就不能拿回來了
  2. 簽約

    • 談定總價後,就會寫一張「付款表」,告訴你「訂金/簽約金/備註用印/銀行貸款」等金額,並且簽立契約書,一式兩份,對方接著會跑用印流程
  3. 用印

    • 建商用印完合約後,會找一天跟著配合的貸款銀行員,一起拜訪你跟解說合約內容
    • 接著你會決定貸款銀行,接著由代書整理報稅及貸款資料,讓貸款銀行去手續
    • 銀行審查過後會決定要貸款幾成給你,流程是「審查→估價→對保→用印」
  4. 完稅

    1. 稅單(增值稅、契稅)核發後,代書就會請買賣雙方來繳清兩方該負責的稅
    2. 接著過戶、設定送件,權狀就會進行核發
  5. 驗屋

    • 帶著賣買契約書,比對契約跟建材實際的品牌、數量是否一致
    • 自備工具通常會有:紙筆(紀錄)乒乓球(看地板有沒有傾斜)有色紙貼紙(貼在缺失需補強處,例如:磁磚脫落)、捲尺(丈量磁磚大小、窗簾、沙發尺寸等)、錢幣(看磁磚有沒有空心)、小夜燈or手機充電器(確保每個插座都有通電)
    • 驗屋6大區域:
      • 水區檢查:馬桶、面盆、洗手槽、浴缸、衛浴的供、排水
      • 滲漏檢查:冷氣排水、窗戶、淋浴間水密性
      • 建材設備:品項、數量、廠牌、功能性、外觀性損傷
      • 其他瑕疵:木地板、廚具設備、門框
      • 天、地、壁品質:磁磚、粉刷層空心、龜裂
      • 機電:一般插座、三孔插座、電燈
  6. 交屋

    • 買方支付尾款、代書費、規費、服務費等
    • 現場點交後取回權狀、本票、鑰匙、遙控器、住戶規約等文件

跟建商/仲介的談判技巧

先出個底價,再慢慢喊上去心中可接受的價格,舉例:實價登錄近一年平均成交價35.2萬,就可以先從33萬開始出,33、34、35萬等,慢慢推上去

  1. 爸爸扮黑臉、媽媽扮白臉

    • 建議帶些長輩去,雖然長輩不一定有經驗,但是可以多點人演戲哈!價格談不攏時,爸爸可以起身準備要走人,然後媽媽勸阻之類的戲碼,雖然建商/仲介可能看多了,但還是可以演一下
  2. 每坪數計算

    • 透過實價登錄,先查好同社區的成交金額,現在資訊很透明,上網到591樂居等網站,都可以看到,有個參考價格才不會太偏離行情呀!舉例:實價登錄是35.2萬,那可以接受的範圍就可以是35上下
  3. 先喊總價再去零頭

    • 舉例:假設40坪,一瓶35.2萬,就是40*35.2=1408萬,直接去個零頭1400萬!但要注意,如果是2018年後的建案,坪數X每坪價格,所算出的總價,是要不含雨遮的唷!因為雨遮是計坪不計價!

 

 

三、買房後

裝潢費分4大塊:設計+施工、家電、傢俱、家飾品

舉例,總預算是150萬,就要分配60%的90萬給設計+施工、20%的30萬買家電設備、15%的22.5萬買家具、5%的7.5萬買家飾品

  1. 設計+施工,佔60%

    • 計師費:市面上設計師行情約$3000-$6000/坪,建議可以多到「100室內設計設計家幸福空間好宅秀居家設計平台」去找喜歡的風格,再把照片存下來參考。他們也都有APP很方便
    • 施工費:
      • 5年內新成屋抓4-7萬/坪:目的裝潢的美美的,客變、空間裝潢(木作、系統櫃)
      • 10-15年中古屋5-8萬/坪:主攻機能裝修,空間裝潢、水電/管線配置、天地壁基礎工程
      • 20-30年老屋7-10萬/坪:安全最重要!泥作及地坪翻新、水電/管線配置、牆壁間隔、窗框重做
    • 監工費:總工程費用5-10%,畢竟設計師到現場監工,會比較安心,每週有去案場監工
    • 舉例:坪數30坪,設計費$6000/坪=設計費18萬,裝潢費5萬/坪=150萬,監工費15萬,總計183萬。付款方式通常會採分期付款,例如:開工30%、木作進場付30%、上油漆30%、驗收清潔10%
  2. 家電設備,佔20%

    • 必需品:冷氣機、洗衣機、冰箱、電視機
    • 選購品:洗碗機、掃地機器人/吸塵器、空氣清淨機、除濕機、微波爐、烤箱、氣炸鍋、氣泡水機
    • Tips:建議在跟設計師討論時,就要把家電的位置、尺寸大小都考量進去,這樣才能留好管線跟插座,或是嵌入式家電的位置才能恰恰好
  3. 傢俱,佔15%

    • 沙發、客廳茶几、櫃子、椅子、床墊、床架、餐桌、餐桌椅
  4. 家飾品,佔5%

    • 窗簾、牆壁裝飾、燈飾、植栽

請設計師or自己找統包?

  1. 找設計師
    • 優點:專業,術業有專攻,可以全盤依照你的需求打造夢想家園,有經驗值的設計師可以幫你設計出細節跟特別的風格造型,給你專業的建議,做工會比較細
    • 缺點:一分錢一分貨,比起統包要多收設計費、監工費
  2. 找統包
    • 優點:便宜,因為少了設計費,且每一個材料的價格都不會再過設計師一手
    • 缺點:不像設計師可以幫你全盤規劃,發包泥作、木工、系統櫃等都是分開的,不一定最後合起來跟你想像中一樣

 

食話實說

接著就等待,新居落成啦!這篇是我自己第一次買房的心得分享,如果有分享錯誤或是可以敘述的更好的地方,也請各位前輩多指教了!

立馬按讚FB粉絲團掌握最新資訊

快來發囉波妮的IG日常#ke6221

買吧!私心推薦質感好物

北歐極簡手錶Nordgreen折扣碼|丹麥極簡風手錶品牌諾德格林Native超適合送禮!

英國倫敦手錶推薦|SMART TURNOUT英國製造真皮簡約英倫風時尚手錶!

Gaston Luga折扣碼|瑞典質感簡約大容量筆電背包男友生日禮物推薦!

上 / 下一篇文章

臉書留言

一般留言

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *